Autore: Avv. Enrico Germano

Nel 90% dei casi in Svizzera, un privato che intende vendere la sua proprietà si rivolge ad un’agenzia immobiliare per proporla sul mercato e trovare un acquirente¹. Ai sensi dell’art. 412 della legge federale di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Diritto delle obbligazioni), di seguito CO, “Col contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d’un contratto verso pagamento di una mercede”. L’art. 413 CO specifica inoltre che “La mercede è dovuta tosto che il contratto sia conchiuso a seguito dell’indicazione o della interposizione del mediatore”.

Gli elementi essenziali del contratto di mediazione sono il servizio richiesto dal mandante e il principio della sua onerosità. Il contratto di mediazione può risultare concluso sia espressamente che per atti concludenti. Il Codice delle obbligazioni svizzero distingue due specie di contratto di mediazione, ai sensi dell’art. 412 cpv. 1 CO. Da una parte, la mediazione per indicazione (le courtage d’indication, Nachweismäkler) e dall’altra parte la mediazione per interposizione (le courtage de négociation, Vermittlungsmäkler). L’azione del mediatore indicatore consiste ad indicare un partner con il quale il mandante può concludere un contratto e quella del mediatore per interposizione a condurre le negoziazioni con il terzo per conto del mandante. Nella pratica, acquisita sia in dottrina che in giurisprudenza, esiste anche un terzo tipo di mediazione che non è previsto dalla legge, e si tratta della mediazione per presentazione (courtage de présentation, Zuführungsmäkler), che prevede di portare un terzo ad entrare in relazione con il mandante in vista di negoziare un contratto.

Il principale obbligo del mandante consiste nel pagamento della provvigione. L’art. 413 cpv. 1 CO stabilisce che la mercede è dovuta a condizione che il contratto sia conchiuso a seguito dell’indicazione o della interposizione del mediatore. È in seguito necessario, salvo pattuizione contraria, che esista un nesso causale tra l’attività del mediatore e la conclusione del contratto principale.

Occorre rammentare la giurisprudenza che determina quale è l’usuale prassi del Canton Ticino e si rileva che la seconda Camera civile del Tribunale d’appello del Canton Ticino ha già avuto modo di stabilire che una mercede del 3% è conforme all’uso locale e che ciò è fatto notorio per i mediatori professionisti. Anche un’altra giurisprudenza cantonale più recente della seconda Camera civile del Tribunale d’appello ha confermato che è conforme all’uso locale – e fatto notorio per mediatori professionisti – una mercede del 3%. A titolo abbondanziale, del resto, anche la giurisprudenza federale considera usuale, riferito a mediazioni immobiliari, un tasso di almeno il 3% ³. Ma nella prassi commerciale, la soglia del 5% è ammessa.

Se l’attività di mediazione immobiliare è occasionale può essere svolta da chiunque, ma se diventa ripetitiva occorre disporre della necessaria autorizzazione quale fiduciario immobiliare. Sappiamo che questo è un “unicum” in Svizzera, essendo il Ticino l’unico Cantone svizzero a regolare in modo stringente talune attività (consulenza finanziaria, consulenza immobiliare e consulenza commerciale/contabilità/fiscale), relegate solo ai professionisti che dispongono dell’iscrizione all’albo di una delle 2 categorie di fiduciari, quella di fiduciario commercialista e quella di fiduciario immobiliare previste dalla Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario del Canton Ticino⁴.

L’art. 134 cpv. 1 della legge tributaria del Canton Ticino (LT) prevede che possano essere dedotte dalla tassa sugli utili immobiliari (TUI) le provvigioni usuali  debitamente comprovate versate ad un mediatore⁵. La provvigione di mediazione immobiliare è ammessa al massimo nella misura stabilita sulla base delle tariffe della Sezione ticinese dell’Associazione svizzera dei fiduciari immobiliari (SVIT). In linea generale la Divisione delle contribuzioni del Canton Ticino ritiene deducibile una provvigione di vendita che non eccede il 5% del prezzo di vendita (+IVA)⁶.

¹ https://www.estimation-bien-immobilier.ch/commission-agence-immobiliere-suisse

² II CC TA 1.03.2005, inc. n. 12.2004.31, consid. 4.4

³ II CC TA 22.04.2010, inc. 12.2009.61, consid. 4.3 

⁴ Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario del 1 dicembre 2009 (LFid)

⁵ https://www4.ti.ch/dfe/dc/basi-legali/schedario-fiscale-persone-giuridiche

⁶ https://www4.ti.ch/dfe/dc/basi-legali/schedario-fiscale-persone-giuridiche